Кубанские депутаты приняли законопроект, запрещающий строить высотки у береговой линии
На Кубани в первом чтении приняли законопроект, запрещающий строить жилые дома выше четырех этажей на расстоянии 300 метров от береговой линии Черного и Азовского морей в Краснодарском крае. По словам авторов документа, он призван развивать на побережье курортную инфраструктуру и предотвратить превращение курортов в спальные районы. Депутаты не исключают, что ко второму чтению документа запретная зона для строительства жилых многоэтажек может вырасти. По мнению экспертов, застройка прибрежной полосы негативным образом сказывается на внешнем облике курортов и не способствует привлечению большего числа отдыхающих. В то же время аналитики считают, что закон может ударить по маржинальности строительных проектов.
Депутаты Законодательного собрания Кубани единогласно приняли в первом чтении Закон «О внесении изменения в статью 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края». Документ был внесен в региональный парламент губернатором и предполагает запрет на строительство многоэтажных жилых домов и апартаментов (свыше четырех этажей) на расстоянии 300 метров от береговой линии Черного и Азовского морей. Как рассказала законодателям первый замруководителя краевого департамента архитектуры и градостроительства Александра Устроева, речь идет о запрете застройки жилыми высотками побережья в Анапе, Геленджике, Новороссийске, Сочи, а также в Ейском, Приморско-Ахтарском, Славянском, Темрюкском, Туапсинском и Щербиновском районах. Приоритет в освоении береговой линии указанных муниципалитетов, по словам чиновницы, должен быть отдан санаториям, пансионатам, гостиницам, детским санаторно-оздоровительным лагерям, профилакториям, а также объектам сопутствующей инфраструктуры. «Ограничение жилищной застройки вводится путем отнесения этих строений к условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Все изменения должны быть внесены в правила землепользования и застройки конкретных муниципальных образований»,— сообщила госпожа Устроева. Чиновница уточнила, что прописанное в документе расстояние — 300 метров от береговой линии морей — минимальное и каждый муниципалитет вправе увеличивать его по своему усмотрению.
Комментируя законопроект, губернатор Кубани Вениамин Кондратьев заявил, что застройка береговой зоны курортов жилыми высотками не оставляет на побережье территории для развития. По мнению главы региона, если край хочет получить курорты мирового класса, земельные участки у моря должны застраиваться отелями. Однако окупаемость гостиниц и отелей, по словам господина Кондратьева, наступает через длительный срок, в то время как окупаемость проектов жилого строительства на побережье — три — пять лет.
Таким образом, строительный бизнес вытесняет рекреационный, превращая территорию на побережье в спальные районы. «Разрешая строить там жилье, мы не даем прийти на данную землю инвесторам, которые могли бы построить там отели. Сейчас люди со всей страны покупают квартиры на берегу Черного моря, вкладывая таким образом деньги. Но я считаю, что этот закон следовало бы принять значительно раньше, потому что сегодня побережье во многих местах уже превратилось в спальные районы. В срочном порядке нужно подогнать под наш закон правила землепользования и застройки, а также генпланы курортных городов. И закон будет иметь доминирующее значение над муниципальными актами»,— заявил губернатор.
По мнению спикера ЗСК Юрия Бурлачко, массовая многоэтажная застройка на берегу Черного моря, превратившая побережье из места отдыха в место проживания, в перспективе способна уничтожить туристическую отрасль в курортных населенных пунктах. Господин Бурлачко считает, что территорию, на которой нельзя будет строить жилые высотки, возможно, следует увеличить минимум до 500 метров, а также закрепить в законе положение, от какого места эти метры считать. «Важно принять закон, который нельзя будет обойти»,— резюмировал председатель ЗСК. По его словам, документ до принятия законченного вида еще будет обсуждаться на парламентских слушаниях. Пока сроки второго чтения законопроекта не названы.
Данный закон необходим для привлечения большего количества отдыхающих на территории городов Черноморья, считает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. «Предел 300 метров от моря кажется не таким значительным, однако с точки зрения застройщиков курортной полосы эта мера может показаться весьма жесткой. Исходя из ситуации последних лет, когда застройка велась и ведется в некоторых случаях в пределах 50—100 метров от моря, соблюдать черту в 300 метров будет затруднительно»,— говорит эксперт. Аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова считает, что принятие закона приведет к снижению стоимости жилья в курортных городах, так как застройщики не смогут реализовывать по-настоящему привлекательные для себя высокомаржинальные проекты. В то же время, по словам эксперта, ограничение на строительство вдоль береговой линии, вероятно, сможет обезопасить водную среду от переполненных канализационных сетей и сброса отходов в море.
Источник
Зачистка Сочи от домиков у моря: почему в городе сносят жилые дома
Февральское утро. Из окна своей квартиры жительница ЖК «Имеретинский парк» в Сочи смотрит, как к ее дому сгоняют строительную технику: дом собираются снести. Ярко-желтые экскаваторы, оранжевые самосвалы — все готово к показательной акции, ждут даже приезда мэра Сочи Анатолия Пахомова. В холле дома собрался стихийный митинг. «Эти люди позорят славный олимпийский город Сочи! Мы для них просто мясо, они реализуют за наш счет свои амбиции, — высказывается в камеры о чиновниках одна из жительниц дома. — Мы вообще не здесь должны протестовать, а на Красной площади!»
Это кадры из видеоблога «Дом за год» московского журналиста Глеба Пьяных, который снял три очень эмоциональных ролика, посвященных сносу населенных домов в Сочи. Жильцы «Имеретинского парка» окружили свой дом живым щитом, техника удалилась, сноса дома хотя бы временно удалось избежать.
В 2018 году в Сочи началась яростная борьба с самостроями. Администрация города выявила 597 таких объектов, 54 из них — многоквартирные жилые дома, список вывешен на сайте. Среди них, например, 12-этажный жилой комплекс «Солнечный пляж» — в нем уже разбирают остекление. По всем домам из списка у мэрии Сочи есть судебные решения, предписывающие снос. Проблема в том, что квартиры во многих новостройках курортного города распроданы, а в некоторых домах покупатели уже получили свидетельство о праве собственности на свое жилье, сделали ремонт и переехали.
Ввод через суд
«В 2009-2010 годах началось массовое строительство жилья в Сочи, — рассказывает гендиректор давно работающей в Краснодарском крае консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — При этом жилье строили даже не девелоперы, а частные лица, которые приобретали земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и после этого незаконно возводили многоэтажные объекты. Как правило, это были небольшие 3-5 этажные дома на 20-30 квартир». Застройщики вводили эти дома в эксплуатацию через суд, продолжает эксперт, признавали право собственности и реализовывали объекты (то есть продавали квартиры. — Forbes) в период строительства. «В течение 5-6 лет, пока это все происходило, все закрывали глаза, никто ничего не замечал, а потом уже было решение суда и сделать с этим ничего было нельзя», — объясняет логику Володько.
«Когда мы покупали квартиру, то смотрели все документы, — говорит в ролике Пьяных обладательница квартиры в ЖК «Имеретинский парк». — Застройщик начинал на участке под ИЖС, но потом перевел землю под многоквартирный дом. 5 марта 2018 года мы получили свидетельство о собственности. Через 9 месяцев администрация подала иск о сносе».
Анатолий Пахомов возглавляет Сочи с 2009 года. Почему он не замечал самостроев раньше? В администрации Сочи не смогли содержательно ответить на запрос Forbes. Но как раз в 2018 году в городе активизировались правоохранительные органы. Несколько бывших и нынешних заместителей мэра Пахомова, главный архитектор Сочи и ряд бизнесменов стали фигурантами уголовных дел и были арестованы. Например, первого вице-мэра Сочи Сергея Юрина и его предшественника Анатолия Рыкова обвиняют во взяточничестве. Как сообщала «Российская газета», в деле речь идет о двух эпизодах получения чиновниками взяток от местного предпринимателя за разрешение на строительство жилья в Сочи. По версии следствия, была разработана целая схема: бизнесмен обращался в администрацию Сочи за согласованием стройки, но получал отказ, после этого бизнесмену советовали обратиться в суд. На заседании представители администрации против узаконивания стройки особо не возражали, что обеспечивало гарантированное решение в пользу бизнесмена. По такому сценарию было согласовано строительство как минимум двух многоквартирных домов.
На встрече с жителями Сочи Анатолий Пахомов назвал имя судьи Адлерского районного суда Александра Якименко, который якобы помогал легализовать самострой. 1 марта 2019 года Квалификационная коллегия судей Краснодарского края прекратила полномочия Якименко. Он вынес 27 судебных решений, которые впоследствии были отменены высшими инстанциями, причем споры в основном касались узаконивания самовольных строений. Сам судья на заседании коллегии не присутствовал, предоставив справку, что он госпитализирован в Ганновере, писал «Коммерсантъ».
Согласовывались порой удивительные вещи. Так называемый «дом на гальке», жилой комплекс «Солнечный пляж», находится по адресу ул. Белорусская, д. 4, по сути, на участке для ИЖС. Многоэтажка построена в устье реки Херота и в шаге от линии прибоя. «Во время шторма волны бьются о первые этажи здания. Кроме того, многоэтажки расположены на глиссаде аэропорта Адлер, что противоречит нормам безопасности», — заявил прокурор Краснодарского края Сергей Табельский во время одной из пресс-конференций, посвященных объектам самостроя. В трех 12-этажных домах этого комплекса на 400 квартир жилье купили 140 семей.
Как быть дальше
Возможности администрации оспаривать по прошествии времени решения судов на самом деле не безграничны. «Администрация не может повторно обращаться в суд по каким-то формальным обстоятельствам, только по вновь открывшимся», — говорит президент и управляющий партнер юридической компании LDD Заур Алескеров. Чиновники собирают новую информацию, как могут.
В жилом комплексе «Люксембург» из списка под снос люди живут уже два года. Заселены таунхаусы и два корпуса по 28 квартир, но объект еще продолжает строиться. Генеральный директор УК «Лидер Сочи» Любовь Колесник рассказала Forbes, что из решения суда она узнала о якобы проведенной в феврале 2018 года проверки ее объекта Роспотребнадзором и пожарной инспекцией. «Но с проверяющей комиссией я не сталкивалась, хотя управляющая компания находится на территории комплекса, мы на работе с 10 до 18 и мимо нас незаметно нельзя пройти».
По словам Колесник, в заключении комиссии было написано, что в комплексе нет электричества, газа, площадки не забетонированы, а территория не благоустроена. «Все коммуникации были заведены в ЖК в конце 2017 года и приняты соответствующими актами. Пожарная инспекция написала претензии, которые, согласно СНиПАм, относятся к домам высотой 28 м, в то время как наши четырехэтажные дома не выше 15 метров», — возмущается она. В «Люксембурге» живет свекровь Колесник. Сейчас гендиректор управляющей компании общается с судебными приставами и предоставила им на 90 листах возражения результатам проверки.
24 марта в Сочи состоялся митинг против сноса домов. Несколько сотен человек требовали остановить снос и достроить те дома, в которые люди уже вложили деньги. Напуганные арестами чиновники в администрации Сочи теперь боятся принимать какие-либо решения в строительной сфере, говорит Володько.
«Я разговаривал с людьми, приближенными к власти, сейчас чиновники боятся подписывать вообще какие-либо постановления о вводе в эксплуатацию даже объектов, которые строятся вроде бы легально. Чиновники боятся брать на себя какую-либо ответственность за ввод любых объектов в Сочи», — рассказывает эксперт.
«Сочи особый город, вы же знаете. Там долгие годы действовал механизм, когда с молчаливого согласия строились дома, потом легализовывались через суд, а власть не возражала, — объяснил Forbes вице-премьер, курирующий строительство, а во времена сочинской Олимпиады министр спорта Виталий Мутко. — Сейчас, когда некоторые фигуранты этой истории арестованы, начинают в обратную сторону проявлять бурную активность. Это нужно делать, но к тем объектам, где живут люди, должен быть осторожный подход. Я тоже разговаривал и с мэром, и с губернатором… В Сочи нам нужно делать хорошие набережные. Но этим не сегодня нужно было заниматься. Пять лет перед твоим носом строится дом, наконец он построен, ты это видишь и приезжаешь с бульдозером».
По словам вице-премьера, статья 222 Гражданского кодекса дает исчерпывающий перечень методов решения проблемы: как снести дом, если он построен незаконно, как его сохранить, и главный критерий — безопасность людей. «Если мы видим, что дом построен и в нем давно живут люди, что у него не все гладко с разрешительной документацией и планами застройки территории, но дом безопасен для проживания, то, возможно, это будет основанием для гуманного разрешения вопроса, — объясняет Мутко. — Там, где живут люди, которые считают себя добросовестными приобретателями жилья, заплатившими деньги, нужно быть очень внимательными. Такая задача поставлена перед всеми региональными властями».
Юрист Заур Алескеров советует жителям добиваться создания отдельных комиссий по каждому дому и отдельного рассмотрения каждого случая. Сейчас мэр Сочи Александр Пахомов изменил риторику и проводит встречи с обманутыми покупателями. Он пообщался с представителями уже девяти объектов. Каков результат? Например, на месте уже введенного жилого комплекса «Арт Лайт Сити» на Таврической улице должен был появиться гостиничный комплекс из шести трехэтажных зданий. На переговорах Пахомов предложил компромиссный вариант: укоротить дома, демонтировав верхнюю часть, чтобы общая высота не превышала 12 м.
«Переговоры о возможности избежать полного сноса самостроев в Имеретинской низменности ведутся мэрией только по тем домам, в которых застройщики успели продать помещения в период между судебными разбирательствами, собственники зарегистрировали право и проживают там. Важное условие — безопасность объекта и наличие коммуникаций», — отмечается в сообщении на сайте администрации Сочи.
Источник
Дом на берегу Черного моря, или Как лишить 140 человек квартир в Сочи
Дом 4 по улице Белорусская в Адлере уже называют «нехорошим домом» — и не потому, что он построен с грубым нарушением технологии, является долгостроем или местная экология вредна для проживания. Ничего подобного — дом стоит в 40 метрах от берега Черного моря, по соседству с дачей известного политика Владимира Жириновского. Построен он был в срок, а все коммуникации уже проведены.
Однако он все равно «нехороший» — потому что его решено сносить. При этом 140 семей, купивших квартиры, — лишить жилья. Квартиры были куплены законно и уже зарегистрированы в регистрационной палате. Все это произошло из-за того, что в ходе строительства была превышена этажность дома. Федеральное агентство новостей решило разобраться — как так получилось, что дом сносят из-за «лишней» этажности, которая почему-то была замечена лишь когда начали продавать квартиры?
В 2009 году предприниматели Ирина Андрияничева, Наталья Байрамович и Дмитрий Семенов купили землю в Адлере на берегу Черного моря. Разрешение на строительство они получили от администрации города, за подписью мэра Анатолия Пахомова, после чего началось возведение жилого комплекса «Солнечный пляж». Подрядчик был выбран очень серьезный — эта компания строила почти все олимпийские объекты Сочи.
Но где-то во время завершения окончания строительства первой очереди жилого комплекса администрация города внезапно заметила — а дом-то превышает запланированную этажность. Изначально выдавалось разрешение на индивидуальное жилищное строительство — то есть на постройку домов высотой в два-три этажа. А застройщики возводили 12-этажный дом. Правда, до сих пор непонятно — почему никто не заметил этого при начале строительства. Ведь еще на стадии заливки фундамента можно было определить, что планируется к строительству многоэтажный дом. Да и застройщик ничего не скрывал — контракт с подрядной организацией был заключен официально, все документы были доступны.
Администрация Сочи обратилась в Адлерский районный суд, который признал строительство незаконным. Застройщики, естественно, попытались опротестовать это решение в вышестоящих инстанциях. И вот в марте 2018 года вышло постановление кассационной инстанции Краснодарского краевого суда — решение Адлерского суда отменить, признать строительство законным. После чего началась продажа квартир в доме.
«На момент заключения большинства договоров ничто не предвещало беды, — рассказал ФАН один из владельцев квартир Иван Ершов. — Порядочный застройщик, все разрешительные документы.
Тогда людям с небольшим достатком дали возможность взять себе по комнатке. Кто-то с севера, кто-то с маленькими детьми. Непосредственная близость к морю — самый важный аспект. Нам порекомендовали, так как есть ребенок-инвалид, южное взморье.
Когда началось оформление в собственность — вопросов не было. Суд постановил, что все законно. Иначе как государственные органы могли бы зарегистрировать недвижимость? Я месяц справки наводил. Никто не говорил, что здесь непорядочный застройщик или другие объекты не достроят. Нормальный хороший застройщик».
Не возникло вопросов к зданию ни у регистрационных органов, ни в кадастровой палате, — всем собственникам квартир выдали регистрационные свидетельства, присвоили кадастровые номера квартирам. В итоге квартиры приобрели 140 семей, а проживать в них должны были 300 человек, а то и более.
«Местная администрация подала жалобу на превышение этажности, — рассказывает еще один дольщик, Виктор Епимахин.
Адлерский суд вынес постановление, что превышена этажность и признал незаконность строения. Застройщики обратились вышестоящую инстанцию — она признала строительство законным, эта вышестоящая инстанция.
После признания строения законным мы решились покупать жилье, потому что нам показали официальный документ от 14 марта 2018 года о том, что строительство законное. Мы заключили договор, оплатили квартиру и подали документы в регистрационную палату. Регистрационная палата зарегистрировала нам квартиру и выдала нам регистрационное свидетельство.
А через три-четыре месяца вдруг этот Адлерский суд возобновил дело по заявлению администрации. И признали строительство незаконным — то есть пошли по второму кругу».
В итоге решением суда дом признали незаконным объектом строительства, который подлежит сносу. Что делать тем 140 владельцам квартир — никого не волнует. Как уже говорилось, квартиры приобретали не олигархи, а простые люди. Оно и понятно — жилое помещение в 30 квадратных метров стоило чуть более двух миллионов рублей, что для города с самым дорогим жильем в России, да еще и в 40 метрах от моря — очень скромно.
Люди, которые обрадовались такому подарку судьбы, выкладывали последнее — и это не обманутые дольщики, это люди, проверившие все документы и имеющие на руках копии судебного постановления о законности строительства дома. ФАН удалось опросить часть из них — ни один не имеет претензий к застройщику, который сделал все вовремя и честно. Дом уже полностью готов — остеклен, подключен ко всем коммуникациям. Добросовестные покупатели могли уже в любой момент приступать к отделке квартир — но теперь их не пускают в их собственность.
Поскольку ни митинги, ни жалобы людей, которые законно приобрели недвижимость, не были услышаны, люди стали собирать подписи под петицией президенту РФ Владимиру Путину и в Верховный суд РФ.
«В 2018 году граждане со всей страны приобрели квартиры в уже построенном многоквартирном жилом доме по улице Белорусская в Адлерском районе города Сочи, право на которые было признано в судебном порядке. В общей сложности в жилом доме застройщик продал гражданам 140 квартир, а это, если подсчитывать нас вместе с семьями, около 300-400 граждан.
В настоящее время администрацией города Сочи совместно с администрацией Краснодарского края предприняты действия, направленные на снос данного дома. Так, с нарушением всех мыслимых законов судебными инстанциями города и края проводится пересмотр уже вступивших в законную силу судебных актов, а на застройщиков и собственников квартир оказывается давление правоохранительными органами.
Заявления о сносе дома рассматриваются судами без участия собственников, что является грубым нарушением процессуального права. Адлерский районный суд города Сочи отказывает в привлечении собственников к участию в рассмотрении спора, что противоречит как нормам закона, так и разъяснениям высших судебных инстанций.
Апелляционные жалобы, заявления и ходатайства собственников квартир оставлены Адлерским районным судом города Сочи без принятых по ним процессуальных решений — в то время как Краснодарский краевой суд без их участия рассматривает вопрос о сносе дома».
В итоге из-за недосмотра органов власти, которые должны были контролировать строительство на всех этапах, пострадавшими оказались люди, которые купили недвижимость на законном основании и имеют все документы на эти квартиры. Ведь именно органы исполнительной власти должны были утверждать проект жилого комплекса и контролировать все этапы строительства.
Застройщик ничего не скрывал и не обманывал власти. Сообщения о том, что на улице Белорусская в Адлере строится 12-этажное здание, можно было увидеть на всех сайтах недвижимости. ФАН связалось с администрацией Сочи и попросило прокомментировать сложившуюся ситуацию.
«Это судебное решение, — заявил ФАН мэр города Сочи Анатолий Пахомов. — Мне комментировать нечего. Есть судебное решение — трижды. О том, что дом построен незаконно. Вначале было решение постройку признать законной, потом было другое решение.
Судебное решение — как это можно комментировать. Его исполняет служба судебных приставов. Они [владельцы квартир] могут кому угодно предъявлять претензии (владельцы квартир предъявляют претензии именно к мэру Сочи. — Прим. ФАН).
По сути, если разобраться — это наша работа, чтобы нам предъявляли претензии. Мы видим, что дом незаконно строится. Подаем в суд. Нам предлагают, чтобы мы не подавали в суд? Но разве это возможно?
Если есть нарушение закона Российской Федерации — мы подаем в суд. Дальше суд должен определить — законно или незаконно. Суд определил, что незаконно. Поэтому их и выселяют».
И все же хотелось бы понять — в администрации кто-нибудь изучал проектную документацию жилого комплекса? А если изучал, то почему не обратил внимания на тот факт, что дом не соответствует разрешению на строительство? И почему от чьего-то недосмотра должны страдать простые люди?
Те, кто честно приобрел квартиры, сейчас ждут момента, когда их дом будет снесен. Кто компенсирует затраты на строительство? А кроме того — за чей счет будет снесено огромное 12-этажное здание, которое построено капитально и, по заключению экспертизы, с соблюдением всех технологических нормативов? Не лишнее ли это расточительство в стране, где существует серьезная нехватка жилого фонда, особенно в Сочи, — ломать только что построенные дома, хотя в регионах не хватает средств на расселение аварийного фонда?
Источник