Ограничения строительства у моря

Строительство в водоохранной зоне: нормы, правила, ограничения на сайте Недвио

Недвижимость, расположенная вблизи водных объектов (озёр, рек, водохранилищ итп), всегда пользовалась особой популярностью среди частных застройщиков. Это объясняется прекрасной экологией, великолепными пейзажами и возможностью получить новые, уникальные возможности для загородного отдыха.

Собираясь строить дом вблизи водоохранных зон важно следовать определенным правилам. Это обусловлено тем, что частное строительство на таких территориях часто запрещено или входит в список относительных ограничений. Последнее означает, что застройка береговой линии возможна только при соблюдении условий, указанных в законе и правилах местной администрации.

В этой статье мы разберем основные нюансы и ограничения, который должен знать частный застройщик, прежде, чем построить коттедж на берегу реки или озера.

Правила застройки прибрежных зон

Основным законом, устанавливающим правила и нормы строительства на прибрежных территориях, является Водный кодекс РФ. Его основная задача — обеспечить чистоту водоемов, защиту растений и животных, обитающих в воде и на территориях, которые прилегают к водоемам.

Для сохранения окружающей среды, от владельцев и пользователей прибрежных участков требуется соблюдать определенные нормы. В случае их нарушения положена административная и уголовная ответственность, снос построек, а также высокие штрафы.

Разновидности водоемов

Следует понимать, что любые прибрежные земли в России имеют особый статус. Все действия, связанные с ними, регулируются специальным Водным регламентом.

Согласно закону, все водоемы классифицируются на две группы:

К подземным относятся карстовые озера и грунтовые воды. К поверхностным — все остальные. Все они обладают определенными характеристиками, границами и объемом водного режима.

В свою очередь, поверхностные водоемы подразделяются на:

Эти водоемы могут использоваться в различных целях. Например, в целях водоснабжения населенного пункта, выработки электроэнергии, ведения рыболовства, перевозки леса и т. д. В зависимости от целей использования на них либо разрешено, либо запрещено частное строительство.

Что такое водоохранная зона?

Водоохранной зоной называют участок земли, который находится на определенном расстоянии от береговой линии. За такими территориями ведется особый контроль, даже если ими владеют по праву собственности.

Чтобы понять, какие действия разрешены в водоохранной зоне, владельцу участка необходимо обратиться в федеральный орган и службу кадастрового учета. Официальный ответ будет содержать информацию из специального реестра.

Любое строительство или иную хозяйственную деятельность следует начинать только после получения документов, подтверждающих право на их проведение.

Границы водоохранной зоны

Их определяют для того, чтобы облегчить контроль за соблюдением режима использования на указанных участках. Последний становится частью комплекса мер, направленных на их благоустройство и защиту. Таким образом органы власти добиваются улучшения экологического, гидрологического, санитарного и гидробиологического состояния окружающей среды.

Ширину защищенной территории рассчитывают, ориентируясь на береговую линию. Последнюю определяют по уровню вод в теплое время года.

Согласно Водному кодексу (статья 65, часть 4) на участках указывают границы водоохранной зоны с учетом протяженности и ширины водного объекта:

• 50 м – для рек и озер длиной меньше 10 км;
• 100 м – от 10 до 50 км;
• 200 м – больше 50 км.

Размер защитной полосы также зависит от такого показателя, как уклон берега.

Если водоем является источником питьевой воды, возле него устанавливают санитарную охрану. В этом случае на участке категорически запрещено заниматься строительством или иным видом деятельности.

Сведения о территориях, расположенных возле береговой линии, указываются в кадастровом паспорте на земельный участок.

Можно ли строить в водоохранной зоне?

Да. Прибрежную полосу и водоохранные территории разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства и садоводства. При соблюдении определенных условий такие земельные участки можно арендовать и приватизировать.

При соблюдении каких условий в водоохранных зонах разрешено строить дома? Их три:

1. Объекты недвижимости должны быть оснащены фильтрационной системой;
2. От собственника требуется соблюдение предписанных санитарных норм;
3. Проектная документация должна пройти экологическую экспертизу.

Контроль за ведением строительства на прибрежной территории осуществляет Росприроднадзор.

Прибрежная защитная полоса

Водоохранная зона, в зависимости от удаленности от берега водоема, как правило, включает в себя 2 уровня:

• Бечевник (или береговая полоса, водный сервитут);
• Прибрежная защитная полоса.

Бечевником называется береговая полоса у кромки воды. Стандартная ширина бечевника составляет 20 м. На таком участке запрещено любое строительство домов, не разрешается приватизация и аренда земли в этой зоне. Каждый гражданин, в соответствии с законодательством, имеет свободный доступ к этой территории и может использовать ее для отдыха. Имейте это в виду, когда видите объявление с текстом «продается участок у воды».

Размер прибрежной защитной полосы определяется местными органами власти, и составляет от 20 до 100 метров. В прибрежной защитной полосе запрещено любое строительство домов, но можно приобретать земельные участки в собственность или брать их в аренду. То есть если, к примеру, территория прибрежно-защитной полосы захватывает часть вашего участка, то можно разместить деревянный дом и подсобные строения за пределами полосы, а непосредственно на ее территории — сад или места отдыха.

Следует учитывать, что расстояние от кромки до окончания прибрежной защитной полосы на разных участках может сильно отличаться, в зависимости от статуса водоема, уклона берега и его местоположения. Например, для морей защитная полоса может составлять уже 500 метров. Вот почему эти данные следует уточнить в местной администрации.

Все, что дальше этих полос — может свободно продаваться и покупаться. На такие участки ограничений, согласно Водному и Земельному кодексу, не предусмотрено.

Нюансы строительства на прибрежных территориях

Главная особенность участков у воды заключается в том, что их нельзя полностью огородить от посторонних.

Дело в том, что большинство водных объектов на территории РФ (реки, озера, водохранилища итп) являются государственной собственностью, а это значит, что ими может воспользоваться любой гражданин. Любые заборы и сооружения, мешающие свободному доступу к воде, считаются незаконными постройками.

Еще один важный нюанс: любые земельные участки, находящиеся в пределах береговой линии, нельзя приватизировать.

Важно учитывать, что для того, чтобы начать строительство дома или других построек в водоохранной зоне, нужно иметь оформленный договор аренды или свидетельство о праве собственности на выбранный участок.

Владельцу участка также придется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Следует понимать, что если будут найдены какие-либо нарушения СНиПов относительно размещения построек на участке, то разрешение просто не выдадут.

Лицам, которые планируют открыть на таких территориях личное подсобное хозяйство (ЛПХ), следует учитывать, что вблизи береговой линии запрещен выпас животных, складирование грунта и распашка земли.

Есть установленные ограничения при использовании участков в целях с/х деятельности:

Ограничения при пользовании водоохранных зон

Предписанные правила запрещают размещать на прибрежной территории:

• мусорные свалки, места захоронения отходов, кладбища и скотомогильники;
• стоянки для автомобилей;
• использование сточных вод для удобрения почв;
• строения, предназначенные для хранения горюче-смазочных материалов и химических веществ.

Очистка берегов и самих водоемов — очень долгая и затратная процедура. Вот почему за такими территориями ведется строгий контроль, а границы прибрежной зоны отмечают соответствующими информационными знаками.

Отдельно отметим правила строительства на водоемах, которые находятся внутри частных территорий. По закону доступ к ним может иметь только собственник или арендатор.

В этом случае порядок их использования определяет частный собственник, а не государство. Это же касается оформления купли-продажи прибрежных участков и, примыкаемой к ним, прибрежной зоне. Если это частный пруд, то никаких ограничений к его застройке нет.

Заключение

Если вы планируете купить участок на берегу реки, озера или другого водоема следует внимательно ознакомиться с Водным кодексом РФ и другими законами об охране и эксплуатации водоохранных зон.

Также следует подать запрос в местную администрацию, чтобы получить точные параметры такой зоны непосредственно в месте прилегания участка к береговой линии. Они могут отличаться в зависимости от особенностей водоема, уклона берега, его использования и других характеристик.

Следует помнить, что при незаконном строительстве в прибрежной зоне, застройщик рискует получить не только штраф, но также рискует остаться без дома или даже понести уголовную ответственность (при значительном ущербе окружающей среде, ст. 26 УК РФ). Поэтому шутить с этим не стоит. Разумнее строить дом, не нарушая экологические нормы.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Строительство в водоохранной зоне: что можно, а что — нельзя

Что нужно, чтобы построить домик у воды

Мечта о домике у реки или даже о собственном пляже владеет умами многих городских жителей. Усмирим фантазии сразу: пляжа не получится (почему — расскажем ниже). А вот домик у реки — не такая уж несбыточная мечта. В водоохранной зоне можно строить дома, но на их строительство и эксплуатацию действует ряд ограничений. Об этом и поговорим сегодня в проекте «Дом в фокусе».

Что такое водоохранная зона и зачем она нужна

Начнем, пожалуй, с определений. Поговорим о том, что такое вообще водоохранная зона и зачем она нужна. Статья 65 Водного кодекса Российской Федерации сообщает нам, что водоохранная зона — это территория, примыкающая к береговой линии водоема (в случае Татарстана это может быть река, ручей, озеро, водохранилище, канал). На этой территории действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности, который вводится с целью защиты водного объекта. В частности, эта деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод. И еще одна важная задача водоохранной зоны — сохранение среды обитания водных животных и растений.

Словом, водоохранная зона — это такая территория вокруг водного объекта, на которой нужно вести себя осторожнее, чем вне такой территории, чтобы не повредить этому самому объекту. Если речь идет о территории за пределами населенных пунктов, то ширина водоохранной зоны отсчитывается от береговой линии. А если, к примеру, речка ограничена набережной — то отсчет ведется от парапета набережной.

В границах водоохранных зон выделяются еще более строгие участки — прибрежные защитные полосы, которые вплотную примыкают к водоемам. Здесь вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В границах водоохранных зон выделяются еще более строгие участки — прибрежные защитные полосы, которые вплотную примыкают к водоемам. Фото: zemsovet.ru

Ширина водоохранной зоны зависит от того, насколько крупный водный объект мы охраняем. Пункт 4 ст. 65 Водного Кодекса РФ рассказывает нам, что все зависит от размера водного объекта.

• Для речки или ручья длиной до 10 км водоохранная зона должна быть шириной 50 метров, и она совпадает по размерам с прибрежной защитной полосой.
• Если длина реки от 10 до 50 км — ширина охранной зоны устанавливается в 100 метров.
• Если речь идет о реке длиной от 50 км — 200 метров водоохранной зоны.
• Если речь идет об озере или водохранилище, то водоохранная зона имеет ширину 50 метров.
• Но если водохранилище находится на реке (например, в Татарстане это Куйбышевское и Нижнекамское водохранилища) — то водоохранная зона равна ширине водоохранной зоны этой реки (в случае вышеупомянутых водохранилищ она будет составлять 200 метров, потому что и Волга, и Кама имеют длину более 50 км).

Ширина прибрежной защитной полосы зависит от того, какой уклон у берега. Если он нулевой или обратный — то это 30 метров, если до 3 градусов — то 40 метров, если 3 и более градуса — то 50 метров. Но если речь идет о месте, которое имеет ценное рыбохозяйственное значение (например, здесь нерестится или зимует рыба), то прибрежная защитная полоса будет шириной в 200 метров, независимо от уклона прилегающей земли.

Узнать, находится участок в границах водоохранной зоны или нет, можно из выписки из ЕГРН. Там нужно смотреть «сведения о том, что земельный участок частично или полностью входит в зону с особыми условиями использования территории — водоохранную зону». Другой вариант — посмотреть на сервисе «Публичная кадастровая карта Росреестра» по кадастровому номеру участка. Найдите участок на карте, во вкладке «Слои» включите слой зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Вдоль интересующего вас водного объекта появится зеленая полоса — это и будет водоохранная зона. А дальше смотрите, попадаете ли вы в нее или нет.

Некоторые виды запретов напрямую касаются хозяйственной деятельности человека. Фото: gorod-kamyshlov.ru

Чего нельзя делать в границах водоохранной зоны

Участок, заходящий на водоохранную зону или даже на прибрежную защитную полосу, купить вполне можно. Он может находиться и в пределах населенного пункта, и, к примеру, входить в состав СНТ. И можем вас сразу успокоить: вовсе не обязательно, желая поселиться на Волге, селиться не ближе, чем в 200 метрах от береговой линии. Строиться в водоохранной зоне можно (за исключением случаев, когда открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена санитарная охрана). Но и строиться, и жить здесь нужно будет с соблюдением ряда строгих правил. И прежде всего это будет касаться отведения стоков.

Вообще, согласно все той же статье № 65 Водного кодекса РФ, в водоохранных зонах запрещены многие вещи, которые обычному домохозяину вряд ли придет в голову делать: тут тебе и устройство скотомогильников, и размещение кладбищ, и организация автозаправочных станций, и добыча полезных ископаемых, и даже распыление с самолета инсектицидов. Но некоторые виды запретов напрямую касаются хозяйственной деятельности человека.

• «Использование сточных вод с целью регулирования плодородия почвы». Иными словами, нельзя вносить, например, осадок сточных вод в качестве удобрения под ваши цветы или сливать канализационные воды под ближайшую елку, чтоб она лучше росла.
• «Движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие». В переводе с юридического на русский язык это означает, что ездить на машине в водоохранной зоне можно будет только по дороге, а место для стоянки даже в собственном дворе оборудовать специальным образом — асфальтировать.
• «Осуществление мойки транспортных средств». Словом, во дворе, если он находится в водоохранной зоне, легально машину тоже не помыть.
• «Сброс сточных, в том числе дренажных вод». Вот это, пожалуй, самое важное, что нас интересует в части строительства индивидуального дома. Самым сложным вопросом строительства и проживания здесь будет тщательный сбор сточных вод и отвод их в безопасном для водоема направлении (или же очистка прямо на участке).

Нельзя и заграждать ее заборами — по этой территории должен быть обеспечен свободный проход кому угодно. Фото: eco.tatarstan.ru

А в границах прибрежных защитных полос к вышеуказанным ограничениям добавляется еще и распашка земель, отвал грунта и выпас животных. Так что здесь с мечтой о грядках или козе придется попрощаться.

Есть и еще более узкая зона, которая определяется статьей 6 Водного кодекса РФ: 20-метровая береговая полоса водных объектов. Она предназначена для общего пользования, а значит, застройка на ней не разрешена. Нельзя и заграждать ее заборами — по этой территории должен быть обеспечен свободный проход кому угодно. Если речка или ручей имеет длину не более 10 км, то береговая полоса сужается до 5 метров.

Что требует закон

Водный кодекс прямо разрешает строительство, реконструкцию и использование хозяйственных объектов в границах водоохранных зон. Но они должны быть оборудованы сооружениями, которые обеспечивают охрану речки и озера от вышеперечисленных бед. К таким сооружениям относятся:

• централизованные системы канализации и ливневые системы водоотведения, а также инфраструктура, по которой в эти системы будет отводиться ваша сточная вода. Если к вашему участку подходит такая система и к ней можно подключиться — это сразу решит множество проблем;
• локальные очистные сооружения для очистки всех видов сточных вод, которые смогут обеспечить выполнение нормативов для чистой воды;
• сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов.

Если мы имеем дело с участком под ИЖС, у нас остается только два пути — или центральная канализация, или индивидуальные очистные сооружения. Фото: колодцы-м5.рф

Если граждане ведут садоводство или огородничество для собственных нужд (наш случай!) в водоохранной зоне и у них пока нет ни очистных сооружений, ни подключения к канализации, на их участке можно временно применять такие приемники, которые предотвратят поступление загрязняющих веществ из сточных вод в окружающую среду. Но это относится к участкам в СНТ. Если мы имеем дело с участком под ИЖС, у нас остается только два пути — или центральная канализация, или индивидуальные очистные сооружения.

Потом, когда ваш дом будет построен и вы вызовете кадастрового инженера, чтобы составить технический план дома для регистрации его в Росреестре, нужно будет обязательно проконтролировать, чтобы в техническом плане обязательно содержалась информация о наличии очистных сооружений или приемника для сточной воды.

Кроме прочего, согласно Постановлению правительства РФ №17 от 10 января 2009 года, собственник земли, находящейся в водоохранной зоне, должны обеспечить доступ представителей органов госвласти, чтобы те могли поставить на участке информационный знак о водоохранной зоне. Вряд ли вы столкнетесь с этим на практике, но знать об этом все-таки будет не лишним.

Ст. 8.12 КоАП РФ гласит, что нарушение вышеуказанных правил использования земли в пределах водоохранных зонах караются административными штрафами. Для граждан такой штраф составляет от 3 до 5 тысяч рублей. Если нарушение может приводить к загрязнению водного объекта или вызвать другие вредные явления, то ст. 8.13 КоАП РФ сулит дополнительный штраф — для физлиц он составляет от 1,5 до 2 тысяч рублей. Захоронение вредных веществ и материалов в водном объекте приведет к штрафу от 2 до 2,5 тысячи рублей.

Источник