Коттедж на море: курорты Краснодарского края. Лучшие поселки побережья — готовые и строящиеся. Качество домов стало лучше, есть выбор для среднего класса, москвичи-покупатели лидируют
Курортная недвижимость широко представлена вдоль всего черноморского побережья Краснодарского края, включая города Сочи, Адлер и Геленджик, а также в их окрестностях. Но наряду с апартаментами в жилых комплексах интерес для покупателей представляет и загородная недвижимость, в частности организованные коттеджные поселки с набором объектов инфраструктуры так необходимых для комфортного проживания. В настоящее время на рынке представлено несколько интересных проектов, причем многие поселки уже сданы в эксплуатацию и заселяются.
Тенденции рынка
Как рассказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Ася Стрельникова, менеджер по связям с общественностью компания KINGSTON, одно из самых популярных мест для коттеджной застройки в Краснодарском крае — город Сочи, а точнее, его районы Адлерский, Хостинский и Лазаревский. В центральной части города Сочи коттеджных поселков на первичном рынке недвижимости не предлагается, так как местность уже плотно застроена и свободных участков для развития таких проектов нет.
Как отмечает Дмитрий Подгорнов, управляющий директор ИК «Перекресток-Сочи», сегодня стали достраиваться те поселки, которые не были закончены из-за кризиса. «Нынешняя емкость рынка черноморского побережья — это строительство около десяти коттеджных поселков в год, из них 6-7 в Сочи, остальные растянуты от Туапсе до Тамани», — уточняет эксперт.
По наблюдениям Дарьи Ковалевской, исполнительного директора консалтинговой компании MACON Realty Group, девелоперы стараются строить качественно – этим характеризуется новый этап развития рынка коттеджной недвижимости Краснодарского края. Стали появляться новые проекты в экономичном и среднем сегментах, в частности — предложения загородной недвижимости небольших площадей, например, таунхаусы по 120-150 кв. м. А ведь первые коттеджные поселки в Сочи, такие как Сосновый бор или Южное Царицыно, состояли из коттеджей по 250-500 кв. м и по причине высокой общей стоимости были доступными только состоятельным клиентам. С выходом же на рынок экономичных проектов купить дом в одном из коттеджных поселков могут позволить себе и представители среднего класса.
В целом же, отмечает Борис Лебедев, заместитель генерального директора по маркетингу компании «Винсент недвижимость», из-за низкого спроса на коттеджи застройщики не особенно активны. Некоторое оживление отмечается только в мультиформатных и «тематических» поселках, где представлены коттеджи, таунхаусы и апарт-отели.
Эксперты подтверждают, что спрос на курортную недвижимость растет, начиная с посткризисного 2009 года, но не такими темпами, как предполагалось. «По ранее озвученным прогнозам считалось, что к 2012 году спрос на курортную недвижимость полностью отыграет позиции, утраченные в 2008 году, тем не менее сегодня он на 20-25% ниже докризисного», — говорит Дмитрий Подгорнов (ИК «Перекресток-Сочи»).
Еще одна тенденция, которая прослеживается уже не первый год, – это смена целевой аудитории покупателей. «Если не так давно (около 10-15 лет назад) продажа коттеджей в Краснодарском крае осуществлялась преимущественно местным жителям, — говорит Ася Стрельникова (KINGSTON), — то теперь основную часть покупателей составляют жители Москвы, Санкт-Петербурга и северных регионов нашей страны».
Ценники впечатляют
Черноморское побережье Краснодарского края держит первенство по высоте цен на курортную недвижимость. По данным MACON Realty Group, на сегодня минимальный бюджет продажи коттеджей в коттеджных поселках в Сочи в среднем составляет 48,2 млн руб., таунхаусов – 15,9 млн руб., апартаментов – 3,2 млн руб.
На рынке коттеджных поселков черноморского побережья Сочи — лидер по ценам. «По итогам 2011 года их уровень остался практически неизменным», — говорит Дарья Ковалевская (MACON Realty Group). Даже в кризис, несмотря на низкие темпы продаж, сочинские девелоперы их не снижали, Дело в том, что выручка от реализации недвижимости в некоторых проектах не является основным источником дохода их девелоперов, и последние предпочитают подождать, но в итоге заработать.
В Геленджике минимальный бюджет продажи коттеджей в среднем составляет 24,5 млн руб., таунхаусов – 6,2 млн руб., апартаментов – 3,2 млн руб. Если скидки есть, то они, по словам Дмитрия Подгорнова (ИК «Перекресток-Сочи»), редко предоставляются по открытому прайсу. На практике покупатель и владелец поселка предпочитают договариваться персонально. «Бывают даже случаи бартерных сделок, когда тот или иной коттедж покупатель меняет на продукцию, которую выпускает его производство, либо на строительные материалы», — добавил эксперт.
Лучшие предложения в коттеджных поселках
Сочи:
По данным MACON Realty Group, из 39 коттеджных поселков на черноморском побережье 14 располагаются в районе Сочи. Поселки разные по формату и ориентированы на широкую аудиторию покупателей. В числе самых интересных проектов эксперты называют коттеджный поселок Морские Пенаты. Он расположен в Хостинском районе по Шоссейной улице, 79, на общей территории с «закрытым» коттеджным поселком Мандарин. Интересно отметить, что КП Мандарин на 11 коттеджей группа москвичей построила для себя. Причем они не профессиональные девелоперы, а имеют только косвенное отношение к строительной сфере (например, один из них является владельцем компании, оказывающей услуги по выполнению отделочных работ). Позже четыре человека из этой группы проинвестировали строительство таунхаусов в рамках проекта «Морские Пенаты». На участке 0,3 га построено и введено в строй 9 таунхаусов площадью по 378 кв. м. В состав инфраструктуры входят бассейн, спортивная площадка, беседка. На сегодня цена продажи таунхаусов составляет 26,5 млн руб. С августа 2011 года в подарок к каждому таунхаусу прилагается земельный участок площадью 5 соток, расположенный через дорогу от поселка.
В квартале жилой застройки «Мандарин» также построен другой поселок – Горки-11. Этот проект победил в номинации «Лучший региональный проект» в рамках V Всероссийской независимой премии за достижение в области малоэтажного и коттеджного строительства «Поселок года — 2008».
Первая очередь (коттеджи) начала строиться в IV квартале 2007 года, вторая (спортивно-оздоровительные и торговые центры, подземный паркинг и апартаменты) — во II квартале 2009 года. Практически все коттеджи введены в эксплуатацию в III квартале 2009 года. Завершить строительство паркинга и апартаментов намечено на III квартал 2012 года, остальных объектов, входящих во 2-ю очередь коттеджного поселка, — в середине 2013 года. Площадь застройки — 3,4 га.
Жилая часть проекта представляет собой 20 коттеджей площадью 319,5 (6 ед.) и 482,8 (14 ед.) на земельных участках площадью 7 и 14 соток, а также 15 апартаментов площадью от 50 до 366 кв. м. В состав инфраструктуры коттеджного поселка входят многофункциональный спортивно-оздоровительный и торговый комплекс, который включает ресторан, мини-маркет, боулинг и бильярд, химчистку, аптеку, спа-центр, медицинский и фитнес-центры, бизнес-центр с конференц-залом, отделение банка, подземный паркинг, мини-гостиницу, паркинг для катеров, закрытый бассейн. На сегодня цена продажи коттеджей находится в диапазоне от 55 млн руб. за домовладение площадью 319,5 кв. м на 7 сот. до 70 млн руб. за домовладение площадью 482,8 кв. м на 14 сот., апартаментов — от 7,8 млн руб. за 87,4 кв. м до 18,3 млн руб. за 365,9 кв. м.
Анапа:
Интересный проект в Анапе – «Орхидея-Парк». Коттеджный поселок построен в рамках реконструкции санатория «СССР». Строительство первой очереди завершено в III квартале 2009 г., второй — в IV квартале 2010 г. Площадь застройки — 9,3 га. В рамки проекта входят 84 таунхауса шести типов от 68,4 кв. м до 217,0 кв. м. В составе инфраструктуры — открытый и закрытый бассейны, фитнес-центр, сауна, охраняемый пляж, теннисный корт. Цены — в диапазоне от 7,5 млн руб. за домовладение площадью 68,4 кв. м с черновой отделкой до 19,7 млн руб. за домовладение площадью 197 кв. м с предчистовой отделкой.
Еще один проект, который назвали эксперты, – «Орел-Изумруд». Поселок расположен в Адлерском районе. Продавать поселок начали в I квартале 2010 года. Ввод коттеджей состоялся в III квартале 2011-го, а первого из трех жилых 3-этажных многоквартирных домов — в апреле 2012 года. Второй многоквартирный дом находится на стадии строительства, третий — на стадии проектирования. Площадь застройки — 3,3 га. В рамки проекта входят шесть коттеджей площадью 316,7 и 319,0 кв. м на земельном участке площадью 8,1 и 9,2 сот., 36 апартаментов площадью от 46,6 до 90,7 кв. м. Инфраструктура: spa с бассейном, салон красоты, спортзал, русская и турецкая бани, игровые зоны для детей и детские площадки, места для отдыха, площадки для барбекю, гостевой паркинг на 44 м/м. Последний оставшийся коттедж стоит 30,8 млн руб. (319,0 кв. м на 8,1 сотки), квартиры — 3,1 млн руб. за 46,6 кв. м и 4,5 и 5 млн руб. за 90,7 кв. м.
Геленджик:
В Геленджике организованное загородное строительство не очень развито, так как преобладает частная застройка. Лев Степанов, менеджер местной компании «Дело», сообщает, что закрытых коттеджных поселков в городе всего два: это Династия, расположенный в самом Геленджике (по улице Туристическая) и Торик — на Тонком мысу Геленджика. Они уже сданы в эксплуатацию и большая часть коттеджей и таунхаусов продана. КП Торик состоит из двух зон: первая — это коттеджный поелок из 42 отдельно стоящих домов; а вторая – апарт-отель, расположившийся прямо на берегу моря. Цены на коттеджи начинаются от 30 млн руб., на апартаменты — от 4 млн руб. Дома расположены на участках в 5-9 соток каждый. Ландшафтный дизайн, автоматическая система полива, поселок обеспечен самой современной инфраструктурой.
Самый большой по площади коттеджный поселок на черноморском побережье — Династия в Геленджике. В нем построено 127 трехэтажных таунхаусов (в Сочи пока таких объемных предложений загородной недвижимости не встречается). В каждом доме имеются электричество, газ, вода, канализация, телефонная линия, выделенный канал доступа в интернет, система пожарной сигнализации, двухконтурный газовый котел. Цены за таунхаус без внутренней отделки начинаются от 6,5 млн руб.
Апарт-отель «Солнце» тоже считается загородным жильем. Дарья Ковалевская (MACON Realty Group) рассказала, что объект находится на ул. Луначарского, 154 (расстояние от моря 70 м). Площадь застройки — 14 га. Начало строительства — сентябрь 2008 г. На сегодня завершается возведение первой очереди — 17 вилл площадью 800 кв. м, 1 000 кв. м и 1 250 кв. м. Проект наряду с виллами включает комплекс апартаментов, гостиницу категории 5*, пляжную зону, рестораны, магазины, яхт-клуб, бары, дискотеки, ночные клубы, боулинг-клуб, бильярд, зону аттракционов, футбольное поле, фитнес-центр, теннисные корты, конференц-зал. Цена продажи вилл находится в диапазоне от 96,0 млн руб. (800 кв. м) до 150 млн руб. (1 250 кв. м).
Резюме портала www.metrinfo.ru
Сегодня внимание общества приковано к Краснодарскому краю – здесь неделю назад произошла трагедия — город Крымск водная стихия практически смыла с лица земли. Пострадали в основном частные дома в низине, в русле, по которому проходит ливневый паводок. Причем 10 лет назад Крымск уже страдал от аналогичного наводнения, правда, менее разрушительного. К местным властям, конечно, есть вопросы – можно ли было строить там, где эти дома построены?
Разумеется, крымская трагедия не может не волновать тех, кто подумывает о покупке дачи в Краснодарском крае, на черноморском побережье. Из курортных городов больше других пострадал Геленджик, однако на сегодня ситуация нормализовалась, народ купается. И все же вопросы такие задаются – опасно ли в этих местах покупать дачу? Видимо, надо тщательно изучать документы застройщика и выяснять, есть ли у него разрешение на строительство, ну и иметь в виду, что в принципе природные катаклизмы такого рода возможны.
Источник
Обзор коттеджных поселков Черноморского побережья
Рынок коттеджной недвижимости городов Черноморского побережья находится в зачаточном состоянии. Сейчас на рынке представлено лишь несколько проектов, общая площадь домовладений в которых составляет около 60 тыс. кв. м. Однако рынок имеет высокие перспективы роста и будет развиваться даже в период кризиса.
Сейчас рынок малоэтажной недвижимости черноморских городов на 95% состоит из частных домовладений, однако в последние годы наблюдается тенденция к увеличению спроса на коттеджи в составе организованных поселков. Это один из наиболее популярных форматов курортной недвижимости во всем мире, и Краснодарский край, как главная рекреационная зона страны, не может не следовать глобальным тенденциям.
Сейчас в процессе строительства находится порядка 20 объектов организованной малоэтажной застройки, 15 из которых практически готовы и с высокой вероятностью будут введены в эксплуатацию до конца 2009 года. М2 попросил коллег из компании MACON Realty Group рассказать о наиболее интересных из них.
«Резиденция Солнца», Туапсе
Район расположения: Туапсе, Лермонтово.
Расстояние до побережья, м: 500.
Статус: строящийся.
Девелопер: ООО «Медиа Трейд»
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 10
Количество объектов жилой недвижимости: 19 коттеджей, 48 вилладжио, 21 таунхаус, 43 апартамента, 5 шале.
Наличие охраны: есть, огороженная территория.
Парковка: подземный паркинг на 1250 машиномест.
Инфраструктура поселка: 3 бассейна с подогревом, мини-аквапарк, русская и турецкая бани, сауна, гидромассажная ванна, бильярд, теннисные корты и универсальные спортивные площадки, библиотека, медпункт, собственный оборудованный пляж, бесплатный минивэн. Ресторан с круглосуточным рум-сервисом, бары, фитнес-центр, боулинг, гостиница для гостей поселка, детские площадки и игровые комнаты с нянями, магазин.
Площадь домовладения общая, кв. м: коттеджи — 180-500, вилладжио — 76-308, таунхаусы — 266-285, апартаменты — 60-119, шале — 240-296.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 2,5-4,5.
Торик, Геленджик
Район расположения: Геленджик, Тонкий мыс.
Расстояние до побережья, м: 100.
Статус: строящийся, 1-я очередь уже сдана.
Девелопер: ООО «З Прогресс».
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 3,5.
Количество объектов жилой недвижимости: 44 коттеджа.
Тип домовладения: три типа коттеджей.
Наличие охраны: есть, территория огорожена.
Парковка: наземная гостевая.
Инфраструктура поселка: рядом с поселком торгово-развлекательный центр, собственная набережная и пляж, галерея с кафе, магазинами, SPA-зоной, пунктами проката, различные виды активного отдыха.
Площадь домовладения общая, кв. м: 357-368.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 5-7.
Апарт-отель «Солнце», Геленджик
Район расположения: Геленджик, р-н аквапарка «Бегемот».
Расстояние до побережья, м: 50.
Статус: строящийся.
Девелопер: ООО «Стивилон».
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 14.
Количество объектов жилой недвижимости: 14 коттеджей.
Тип домовладения: трехэтажные коттеджи.
Наличие охраны: есть, территория огорожена.
Парковка: наземная, подземная.
Инфраструктура поселка: яхт-клуб, рестораны, бары, дискотеки, ночные клубы, боулинг-клуб на 6-9 дорожек, бильярд, зона аттракционов, фитнес-центр, теннисные корты на открытых и закрытых площадках и конференц-зал на 1 тыс. мест.
Площадь домовладения общая, кв. м: 770-1150.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 10-16.
Коттеджный поселок «Горки-11», Сочи
Район расположения: Сочи, между мысом Видный и горой Малый Ахун.
Расстояние до побережья, м: 1000.
Девелопер: «Солид-Инвест Групп».
Статус: строящийся.
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 3,35.
Количество объектов жилой недвижимости: 20 коттеджей, 10 апартаментов.
Тип домовладения: монолитные двухуровневые коттеджи.
Наличие охраны: есть, огороженная территория.
Парковка: есть.
Инфраструктура поселка: SPA- и фитнес-центр, спортивная площадка с бассейном, бутик-отель (10 номеров), паркинг для стоянки лодок и яхт, бизнес-центр, РЦ, мини-маркет, ресторан.
Площадь домовладения общая, кв. м: коттеджи — 340-650, апартаменты — 150.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 7-14.
Поселок таунхаусов «Орхидея-парк», Сочи
Район расположения: Сочи, Адлерский район, на территории санатория «СССР».
Расстояние до побережья, м: 150.
Статус: строящийся.
Девелопер: ООО «Фин-Инвест-Строй».
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 9,3.
Количество объектов жилой недвижимости: 28 таунхаусов.
Тип домовладения: двухэтажные дома, состоящие из 2-4 апартаментов.
Наличие охраны: есть, въезд на территорию по пропускам, видеонаблюдение.
Парковка: придомовой паркинг для жителей комплекса.
Инфраструктура поселка: бассейн, тренажерный зал, сауна и баня, теннисный корт, мультиформатный корт, детский городок с игровой площадкой, ресторан.
Площадь домовладения общая, кв. м: 100-200.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 1.
Спрос и предложение
Общая площадь домовладений в объектах, предназначенных к сдаче в 2009 году, составляет около 150 тыс. кв. м — в 2,5 раза больше существующего объема. Около 80% общего объема строительства сосредоточено в Сочи и Геленджике — самых быстроразвивающихся городах региона.
Большинство коттеджных поселков региона предусматривает строительство 25-30 домовладений в составе. Исключением является Геленджик, где среднее число коттеджей — более 70. В регионе распространен формат больших коттеджей, когда средняя площадь составляет 300-350 кв. м, а площадь придомовых участков — от 7 до 15 соток.
Эти параметры далеки от тех, которые востребованы рынком. До кризиса наиболее популярными были объекты 150-250 кв. м с участком 6-12 соток, а сейчас в условиях ограниченной платежеспособности и того меньше — 100-200 кв. м и 4-6 соток. Данное несоответствие является главным ограничителем для развития рынка сейчас, но есть надежда, что в перспективе оно будет преодолено.
Практически все строящиеся поселки обладают централизованными коммуникациями — энерго-, водо- и газоснабжением, но отопление домов в подавляющем большинстве случаев индивидуальное. Кроме того, обязательными объектами инфраструктуры в составе поселков являются: бассейн и парковая зона, детская и спортивные площадки, а также магазины и аптеки.
Самые дорогие предложения в сегменте коттеджной недвижимости представлены в Сочи — здесь средняя по рынку стоимость домовладения составляет 32 млн руб. Вообще же на Черноморском побережье представлены проекты стоимостью от 7 млн до 140 млн руб. в зависимости от их района расположения, площади и класса. Наиболее экономичные варианты представлены в Анапе и Туапсе — здесь средняя стоимость предложений — 13 млн руб. за домовладение. При этом в большинстве случаев коттеджи на Черноморском побережье приобретаются за собственные средства, ипотека при таких сделках не была популярна никогда.
На Черноморском побережье для постоянного проживания коттеджи покупаются лишь в Анапе — городе, исторически популярном среди жителей ресурсодобывающих регионов России. В остальных же городах — Сочи, Геленджике и Туапсе — основными мотивами покупки являются приобретение летней резиденции (порядка 35%) и вложение денежных средств (60%).
Основные потребители коттеджей — жители Москвы, Санкт-Петербурга и севера России. Причем в Анапе и Геленджике больше последних, а в Сочи подавляющее большинство потребителей — представители двух столиц. Местные жители и жители соседних городов Краснодарского края составляют не более 10%, что связано с очень высокой стоимостью коттеджной недвижимости в регионе.
При выборе коттеджного поселка на побережье Черного моря первостепенными факторами для потребителя являются близость к морю и охраняемая территория. Кроме того, необходим минимальный набор инфраструктуры, которому в целом предложение на рынке удовлетворяет. Кроме того, очень важными потребители считают свободную планировку, высоту коттеджа не более 2 этажей, небольшую площадь (об этом уже было сказано выше). В Анапе большим спросом пользуются таунхаусы, в Геленджике и Туапсе — коттеджи, а в Сочи — виллы.
Кризис
Сейчас рынок коттеджной недвижимости переживает тяжелый период. В кризис спросом пользуются только наименее дорогостоящие предложения — квартиры эконом-класса из одной или двух комнат. Коттеджи сейчас стоят в 20-30 раз больше этих объектов, что в значительной мере сужает спрос. Ситуацию осложняет тот факт, что ранее зачастую коттеджи приобретались с целью инвестирования, а сейчас инвестиционный спрос практически перестал существовать.
Все это практически полностью нивелирует спрос на организованную коттеджную недвижимость сейчас. Все еще продаются лишь самые удачные с точки зрения концепций объекты, а таких единицы. Тем не менее в 2009 году рынок очень сильно преобразится. Большинство из заявленных к сдаче в этом году проектов уже продано на 40-60% (продажи активно велись на протяжении последних двух лет), а значит, девелоперы в меньшей степени зависимы от банковских кредитов и имеют собственные средства для окончания строительства.
В результате к концу 2009 года на рынке окажется очень большое количество непроданных домовладений в уже сданных в эксплуатацию коттеджных поселках. Для того чтобы реализовать их, застройщикам придется значительно снижать цены — до 25%. Это снижение вызовет и падение цен на первичном рынке, которое будет еще более значительным.
Однако снижение цен и спроса — это явление временное, в долгосрочной перспективе рынок обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Сегмент коттеджной недвижимости в курортных зонах всегда пользовался особенным спросом, и Черноморское побережье не исключение. Введенные в 2009 и 2010 годах объекты (в 2010-м, по нашим прогнозам, будет введено еще около 50 тыс. кв. м) позволят рынку сделать первый шаг к становлению и превращению в стабильно развивающийся.
По информации MACON Realty Group
Источник